Hypotheken

Door onze jarenlange ervaring kunnen wij u ook op het gebied van hypotheken ondersteunen.
Om u alvast enige informatie te kunnen verstrekken vindt u hieronder een omschrijving van enkele  voorkomende hypotheekvormen. Aan deze omschrijvingen kunt u geen rechten ontlenen.
In voorkomende gevallen zullen wij u tijdens een persoonlijk gesprek graag wijzen op diverse mogelijkheden. Voor een advies verwijzen wij u graag naar onze onafhankelijke adviseur. Neemt u voor meer informatie contact met ons op.

De annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd - bij gelijkblijvende rente - een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Zo betaalt u met de annuïteitenhypotheek steeds hetzelfde bruto bedrag (rente en aflossing samen). Het rentebestanddeel in het bedrag wordt steeds lager, het aflossingsbestanddeel hoger. Gevolg hiervan is dat daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager wordt; de netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De annuïteiten worden maandelijks voldaan.

 

Voordelen annuïteitenhypotheek
  • lage aanvangslasten; in het begin betaalt u weinig aflossing bij de annuïteitenhypotheek;
  • alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft;
  • offertes van de annuïteitenhypotheek zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes van hypotheekvormen met vermogensopbouw
  • makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.

Nadelen annuïteitenhypotheek
  • het fiscaal voordeel van de annuïteitenhypotheek daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) aflossingen
  • de netto lasten stijgen tijdens de looptijd van de annuïteitenhypotheek; de bruto lasten blijven gelijk, terwijl het fiscaal voordeel afneemt;
  • Ten opzichte van de hypotheken met vermogensopbouw: de annuïteitenhypotheek is fiscaal minder gunstig.


De lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag aan aflossing betaald. Bij een looptijd van 30 jaar van een lineaire hypotheek (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Door de aflossing wordt de schuld en de te betalen rente steeds lager. Gevolg hiervan is dat de fiscale aftrek steeds minder wordt. Soms eist een bank (deels) een lineaire hypotheek, onder meer vanwege de snelle aflossing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten.



Voordelen lineaire hypotheek
  • u bouwt snel en veilig vermogen op door de aflossingen;
  • uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd;
  • de lineaire hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen.

Nadelen lineaire hypotheek
  • hoge maandlasten bij aanvang van de lineaire hypotheek;
  • fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd.

De aflossingsvrije hypotheek
Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen aflossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal. De aflossingsvrije hypotheek wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen. De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond 75% van de executiewaarde (dus zo'n 60% van de vrije verkoopwaarde). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak eigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de aflossingsvrije hypotheek worden afgelost door de verzekering.


Voordelen aflossingsvrije hypotheek
  • lage lasten;
  • u betaalt alleen rente;
  • geen verplichte tussentijdse aflossingen;
  • geen verplichte vermogensopbouw;
  • geen verplichte verzekeringsdekkingen (soms);
  • veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen;
  • belastingaftrek blijft in stand bij de aflossingsvrije hypotheek;
  • een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen indien in combinatie met een andere vorm afgesloten;
  • hoogte van de aflossingsvrije hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%);
  • offertes voor de aflossingsvrije hypotheek zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes voor de andere vormen.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek
  • u bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost;
  • rentelast blijft doorlopen;


De levenhypotheek
De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) afgelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij de levenhypotheek wordt belasting vrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de rente aftrek.


Voordelen levenhypotheek
Omdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost, blijft, bij gelijkblijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd. Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten. Bovendien heeft u een fiscaal voordeel: omdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de levenhypotheek uw hypotheekrente volledig aftrekken, terwijl de rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste echter wel onder strikte voorwaarden.
  • in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op;
Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen:
  • fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd;
Ten opzichte van de beleggingshypotheken:
  • minder beleggingsrisico: meestal heeft u een gegarandeerd rendement; er is vaak sprake van een verzekerd kapitaal bij leven.

Nadelen levenhypotheek
Tegenover deze lage hypotheeklasten staat als nadeel dat de fiscale voorwaarden de levenhypotheek tot een keurslijf maken. Verder is de hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering niet zeker. Vaak is namelijk een deel van de uitkering niet gegarandeerd, maar afhankelijk van een zogenoemde winstuitkering, waarvan de hoogte niet van tevoren vaststaat. Een ander nadeel betreft de afkoopwaarde ofwel uitkering bij
voortijdige beëindiging. Het is niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien kan die tegenvallen.
  • het garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij belegt de premie meestal in obligaties e.d.;
  • u heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging;
  • het te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel van de uitkering uit winstdeling bestaat;
  • de levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstructuur;
  • u heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de looptijd;
  • meestal een minimaal verplichte overlijdens- verzekering;
  • het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;


Spaarhypotheek
De spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele levenhypotheek. De spaarhypotheek dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Een ander voordeel van de spaarhypotheek is dat u bij tussentijdse beëindiging het volledige kapitaal krijgt uitgekeerd dat met het spaardeel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkosten. Een derde voordeel van de spaarhypotheek is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen. Het fiscale voordeel van de traditionele Levenhypotheek geldt natuurlijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een Beleggingshypotheek of Aflossingsvrije hypotheek.



Voordelen spaarhypotheek
  • in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op;
  • fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd;

Ten opzichte van de Levenhypotheek:
  • u heeft inzicht in de waarde van de spaarverzekering tijdens de looptijd van de spaarhypotheek;
Ten opzichte van de leven- en Beleggingshypotheek:
  • u spaart met een gegarandeerd rendement; het rendement is even hoog als de hypotheekrente;
  • u maakt een hoog rendement bij een hoge hypotheekrente;
  • u loopt niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt;
  • de waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden;
  • renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
  • geen of weinig kosten over de vermogensopbouw.

Nadelen spaarhypotheek
Voor een alleenstaande is een spaarhypotheek niet altijd voordelig. De kosten die de verzekeraar bij een spaarhypotheek maakt, zijn verwerkt in de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Maar een alleenstaande kan heel goed zonder zo'n verzekering. De kosten ervan wegen zwaarder door als hij bij het afsluiten al wat ouder is. Verder is een spaarhypotheek niet zo flexibel. Net als iedere Levenhypotheek moet u zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren. Oversluiten naar een lagere dagrente of andere hypotheekvorm is daardoor zeer onvoordelig.
  • het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
  • meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%;
  • veelal een verplichte overlijdensrisico- verzekering;
  • bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
  • u bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren;
  • het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek;

Ten opzichte van de beleggingsverzekering- hypotheek:
  • minder flexibiliteit met betrekking tot wijzigingen in de lening, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen;
  • vaak is er sprake van een verplichte overlijdensrisicodekking;
Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek:
  • minder flexibiliteit: u dient rekening te houden met de fiscale spelregels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen.


De hybride hypotheek
De hybride hypotheek combineert de voordelen van de Spaarhypotheek en de Beleggingshypotheek. Daarom wordt ze ook wel de spaar/beleggingshypotheek genoemd. U lost de lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk. Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over. Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren. Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente, en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen. Niet iedere geldverstrekker biedt de hybride hypotheek aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte.

Kenmerken hybride hypotheek
  • maximaal fiscaal voordeel
  • u bouwt in veel gevallen een belastingvrij vermogen op
  • u bepaalt zelf de verhouding tussen sparen en beleggen, en deze verhouding kunt u tussentijds (beperkt) wijzigen
  • een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel
  • er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel? combinatie geldverstrekker/verzekeraar ligt vast

De hybride hypotheek is geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Er is veel vrijheid en flexibiliteit binnen deze hypotheekvorm: u kunt de premie (tijdelijk) verhogen of verlagen, de looptijd wijzigen en het overlijdensrisico al dan niet verzekeren of aanpassen.



Bankspaar hypotheek
De bankspaarhypotheek lijkt op de Spaarhypotheek, maar bij de bankspaarhypotheek is er geen sprake van sparen van een levensverzekering. De bankspaar hypotheek heeft een geblokkeerde spaarrekening (SEW) of een geblokkeerde beleggingsrekening (BEW) die gekoppeld is aan de hypotheek. Bij de bankspaarhypotheek betaalt u een spaarbedrag voor uw spaarrekening en een vast bedrag aan rente voor uw hypotheek. Aan het einde van de looptijd lost u de bankspaarhypotheek in één keer af met het gespaarde bedrag op de rekening. Gedurende de looptijd van de bankspaarhypotheek vinden er dus geen aflossingen plaats.

Spaarrekening Eigen Woning (SEW)
Voor de spaarvariant (SEW) binnen de bankspaarhypotheek zijn over het algemeen dezelfde kenmerken van toepassing als bij een spaarhypotheek. De rentevergoeding is veelal gelijk aan de verschuldigde hypotheekrente, waardoor een vermogen wordt opgebouwd op basis van een gegarandeerd rendement. Met de uitkering wordt aan het einde van de looptijd de hypotheek (gedeeltelijk) afgelost. Het voornaamste verschil met een spaarhypotheek is dat er standaard geen overlijdensrisicoverzekering aan de rekening gekoppeld is, waardoor bij overlijden een risico op een restschuld bestaat. Het is uiteraard wel mogelijk om los een aanvullende overlijdensrisicoverzekering te sluiten bij een verzekeraar naar keuze.

Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW)
Ook voor de beleggingsvariant (BEW) binnen banksparen geldt dat het overlijdensrisico los verzekerd dient te worden. Het belangrijkste verschil met de SEW is echter dat het rendement niet gegarandeerd is. Hierdoor loop je het risico dat je aan het einde van de looptijd onvoldoende kapitaal hebt opgebouwd om de eigenwoningschuld af te lossen. Aan de andere kant bestaat er ook een kans dat je meer vermogen opbouwt dan de eigenwoningschuld. Dit kan aan het einde van de looptijd van je hypotheek fiscale gevolgen hebben. De uitkering van het kapitaal is namelijk onbelast tot maximaal de hoogte van je eigenwoningschuld of de wettelijke vrijstellingsbedragen. Over alles wat je meer gespaard hebt, moet je dus belastingen betalen.

Fiscale vrijstelling
Bij bankspaarhypotheken is het mogelijk om gebruik te maken van een fiscale vrijstelling. Deze vrijstelling houdt in dat je gedurende minimaal 15 of 20 jaar belastingvrij een kapitaal kunt opbouwen. Je betaalt gedurende de inlegperiode geen belasting over het opgebouwde vermogen en met het eindsaldo kun je je hypotheek belastingvrij (deels) aflossen. Voor 2010 zijn de vrijstellingen respectievelijk € 34.100,- (voor 15 jaar) en € 150.500,- (voor 20 jaar). Deze vrijstellingen gelden éénmaal per rekeninghouder. Voorwaarde is wel dat je een eigen woning bezit en 15 jaar (of 20 jaar) lang aaneengesloten inleg hebt betaald. Daarbij mag de hoogste jaarinleg niet meer dan tien maal de laagste jaarinleg bedragen.

Voordelen bankspaarhypotheek
  • Zekerheid: het gespaarde kapitaal is gegarandeerd
  • Maximaal fiscaal voordeel
  • Belastingvrij sparen
  • Dempend effect op renteschommelingen
  • Gemakkelijk te koppelen aan een nieuwe hypotheek

Nadelen bankspaarhypotheek
  • Gebonden aan één instantie
  • Eindkapitaal kan afhankelijk zijn van de beurs
  • Hypotheekrente ligt gemiddeld 0,2% hoger
  • Enkele fiscale nadelen